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Locacion de cosas, servicios y obras

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Agregado: 10 de OCTUBRE de 2002 (Por ) | Palabras: 2653 | Votar! |
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    Locacin de cosas

    q     El artculo 1.493 dice: habr locacin, cuando dos partes se obliguen recprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o prestar un servicio; y la otra a pagar por este uso, goce, obra o servicio, un precio determinado de dinero.

    El contrato de locacin puede tener por objeto la regulacin de cosas muebles, inmuebles, trabajo personal, profesional, artstico, cientfico, etc. El cdigo ha tenido presente, principalmente la regulacin de los inmuebles, pues sobre ellos es que legisla extensivamente.

    q     Locacin de inmuebles

    a) Capacidad

    Los que tengan la administracin de sus bienes pueden arrendar sus cosas, y tomar las ajenas en arrendamiento, salvo las limitaciones que las leyes especiales hubiesen puesto a su derecho. Pueden arrendar los administradores de bienes ajenos, salvo tambin las limitaciones que las leyes hubiesen puesto a su derecho.

    b) Forma

    Puede hacerse verbalmente y por escrito, bajo la forma de un instrumento pblico o privado. Los elementos esenciales para su existencia son: el consentimiento de las partes, la cosa cuyo uso o goce se ha entregado a otro y el precio estipulado.

    c) El destino de los inmuebles

    El uso para el cual una cosa sea alquilada o arrendada, debe ser un uso honesto, y que no sea contrario a las buenas costumbres. De otra manera el contrato no tiene valor.

    Cuando el uso que debe hacerse de la cosa estuviera expresada en el contrato, el locatario no puede servirse de la cosa para otro uso. Si no estuviese expresado el goce que debe hacerse de la cosa, ser el que por su naturaleza est destinada a prestar, o el que la costumbre del lugar le hace servir. El locador puede impedir al locatario que haga servir la cosa para otro uso.

    Cuando se estipul el uso de la cosa, el locador tendr derecho a oponerse a que el locatario la emplee para uso distinto al convenido, so pena de pagar los daos y perjuicios que le cause.

    q       Plazo de locacin

    El mximo de tiempo por el cual pueda arrendarse legalmente una cosa, es de diez aos. El que se hiciere por mayor tiempo quedar concluido a los diez aos. Cuando el arrendamiento es de una heredad cuyos frutos se recojan cada ao, y no estuviese estipulado el tiempo de locacin en el contrato, se reputar hecho por el trmino de un ao; cuando cuyos frutos se recojan despus de algunos aos, el arrendamiento se juzga hecho por todo el tiempo que sea necesario para poder percibir los frutos.

    Segn la presente ley el plazo mnimo de la locaciones con destino a vivienda, ser de dos aos. Los contratos que se celebren por trminos menores sern considerados como formulados por los plazos mnimos precedentemente fijados.

    Quedan excluidos del plazo mnimo legal las contrataciones para sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales destinados a personal diplomtico y consular, las locaciones de viviendas con muebles que se arrienden con fines de turismo, las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de animales, vehculos u otros objetos, las locaciones de puestos en mercados o ferias, las locaciones en que los Estados Nacional o Provincial, los Municipios o entes autrquicos sean parte como inquilinos.

    q       Obligaciones del locador

    El locador esta obligado a entregar la cosa al locatario con todo los accesorios que dependa de ella al tiempo de contrato, en buen estado para ser propia al uso para el cual ha sido contratada, salvo si se conviniesen en que se entregue en el estado en que se halle.

    Despus que el locador entregue la cosa, esta obligado a conservarla en buen estado y a mantener al locatario en el goce pacifico de ella por el tiempo de locacin, haciendo todos los actos necesarios a su objeto, y abstenindose de impedir, minorar o crear embarazos al goce del locatario.

    q       Obligaciones del locatario

    Cuando al concretar el contrato de locacin se estableci el uso de la cosa no puede usarse sino para ese fin; pero cuando no se estipulo el uso o el goce, ser aquel para el cual sirven regularmente las cosas semejantes, atendiendo a las naturaleza de la cosas, y las costumbres del lugar.

    El uso o goce realizado fuera de los trminos del contrato o en defecto de convencin al respecto fuera de los que marca el uso tradicional, la calidad de la cosa o costumbre, importa la falta de cumplimiento, por parte del locatario. Si el locatario por un goce abusivo causa perjuicio al locador, este puede demandar las perdidas e intereses, y segn la circunstancia la supresin de las causas del perjuicio o la rescisin del arrendamiento.

    Otra obligacin del locatario es pagar el precio estipulado; tambin restituir al locador la cosa objeto de contrato en las condiciones en que la recibi o en la que se hubiese estipulado.

    q       El precio de locacin

    a)      Determinacin del precio del alquiler: la fijacin y el precio por las partes no debe presentar inconvenientes jurdicos.

    b)      Precio moneda nacional y extranjera: los alquileres se establecern en moneda de curso legal al momento de concretarse. Ser nula la clausura que establezca lo contrario. En este caso el precio lo dictaminara la justicia. Tambin se permite la realizacin de contrato de locacin en moneda extranjera.

    c)      Seguridades jurdicas para el locador: el locador para seguridad del pago, puede retener todos los frutos existentes de la cosa y todos los objetos con que se halle amueblada o provista, y que pertenezca al locatario; adems del derecho de retencin, si la cosa fuese inmueble, compete al locador, accin ejecutiva para cobro de los alquileres o venta, requiriendo mandamientos de embargo sobre los bienes sujetos al privilegio concebido.

    Los derechos concedidos por la ley al locador son restringidos por las disposiciones legales que declaran la inembargabilidad de ciertas cosas, como por ejemplo los sueldos que no pasen de $ X; el lecho cotidiano de la gente.

    q       Seccin locativa

    Rige el principio general de que todos los derechos pueden cederse salvo que sean propios de las personas. El locatario puede subarrendar en todo o en parte, o prestar o ceder a otro la cosa arrendada si no le fuese prohibido por el contrato o por ley. La cesin importa un traspaso de crditos y de obligaciones.

    Los efectos de la cesin de la locacin por parte del locatario, y en relacin al locador, son: pasar al cesionario todos los derechos del locatario contra el locador, o solamente la parte correspondiente a la cesin, y tambin pasara al cesionario todas las obligaciones del locatario para con el locador, o solamente la parte correspondiente a la cesin sin que el cedente quede exonerado de sus obligaciones de locatario.

    q       Sublocacin del inmueble

    Existe sublocacin cuando el locatario subarrienda parte de la cosa, pasando el locatario, a ser sublocador, con respecto a su inquilino. El sublocador goza de los derechos y privilegios del arrendador, sobre todas las cosas introducidas en el predio arrendado. El locatario, en relacin al subarrendatario, contrae las obligaciones y adquiere los derechos de locador.

    q       Diferencias entre cesin locativa y sublocacin de inmuebles

    La cesin es un traspaso mixto de derechos y obligaciones, en virtud del cual el cesionario queda constituido en el lugar y grado del inquilino. En la sublocacin, al contrario, el tercero es tan solo locatario del locatario.

    En la cesin de la locacin existe un traspaso de los derechos a la vez que de las obligaciones y en la sublocacin, se produce un nuevo arrendamiento.

    q       Obligaciones de restituir

    El deudor tiene responsabilidades por la falta de restitucin de la cosa; de ello se deduce que aquel deber conservarla hasta el cumplimiento de la obligacin asumida.

    La inclusin del deber de conservacin entre el momento de la formacin de la obligacin y la restitucin constituye un deber complementario y primordial.

    El contenido est referido al mantenimiento de la cosa en el estado en que se encontraba en el momento de concretarse la relacin obligatoria.

    q       Extincin del contrato de locacin

    El contrato de locacin puede extinguirse: por cumplimiento, incumplimiento, anticipadamente por acuerdo de partes, disposicin legal o acaecimiento de fenmenos de la naturaleza.

    a)      Cumplimiento: puede acaecer de dos formas, se puede definir la primera como plazo cierto (cuando fue fijado en terminar o comenzar en una fecha determinada) y la segunda como plazo incierto (cuando es fijado con relacin a un hecho futuro necesario).

    b)      Incumplimiento: el incumplimiento de las obligaciones del locatario hace nacer en el locador en derecho de solicitar la conclusin de la locacin.

    c)      Anticipadamente por acuerdo de partes, disposicin legal o acaecimiento de fenmenos de la naturaleza:

    La locacin ser finalizada la fecha estimada en el contrato correspondiente, por disposicin legal porque las leyes establecidas acatan su extincin y por fenmenos de la naturaleza provocados por causas externas del contrato.


    Locacin de servicios

    q         Concepto: Es un contrato consensual, aunque el servicio hubiese de ser hecho en cosa que una de las partes debe entregar. Tiene lugar cuando una de las partes se obligare a prestar un servicio, y la otra a pagarle por ese servicio un precio en dinero. Los efectos sern juzgados por sobre las obligaciones de hacer.

    La importancia tambin apunta a encuadrar las obligaciones de los profesionales, abogados, mdicos, etc.

    q         Son de aplicacin los principios generales para la capacidad en la contratacin (a partir de los 14 aos puede iniciarse cualquier negocio jurdico que demande una prestacin de servicios); el menor con titulo habilitante para el ejercicio de la profesin podr ejercerla por cuenta propia sin necesidad de previa autorizacin, en cuanto a la habilitacin comercial, pueden realizarse prestaciones de servicios por medio del ejercicio del corretaje, intermediacin inmobiliaria, etc.

    q         Efectos. El incumplimiento y la reparabilidad del dao: Es de especial trascendencia caracterizar la conducta asumida acorde con el plan trazado en el negocio jurdico. Esto implica, verificar si efectivamente se puede constatar esa conducta independientemente del destino propio de ella. Cuando el obra positivo no se adecua a la conducta requerida y asumida habr incumplimiento, pero se deber probar la culpabilidad para que aparezca la responsabilidad subjetiva y obtener as la compensacin. Esta mecnica diferencia con nitidez el rgimen probatorio de la obligacin de medios del que tiene la obligacin de fines, ya que en esta basta con probar el incumplimiento objetivo o material para que la culpa se descarte y solo asistir al deudor la posibilidad de fracturar la relacin de causa a efecto con base en la revelacin del caso fortuito, hecho de un tercero.

    q         Exclusin. El contrato de trabajo: El contrato de prestacin de servicios mas importante excluido de la ley es el de la relacin laborativa o trabajo, que esta regulado por otra ley as como sus modificaciones y adems posee carcter de orden pblico.


    Locacin de obras

    1) Generalizaciones

    q         Concepto: Habr locacin de obras cuando dos partes se obliguen recprocamente la una a ejecutar una obra y la otra a pagar por esa obra, un precio determinado en dinero.

    q       Distincin de las otras locaciones: La obligacin principal, del locador varia segn la especie y no consiste solo en el pago de un precio en dinero; tanto la prestacin de un servicio como la ejecucin de una obra son obligaciones de hacer diferenciadas de las de dar. Se distinguen dos clases de obligaciones: las obligaciones de medios de las de resultado, si lo prometido es un trabajo o servicio se trata de una obligacin de medios; si lo esperado por el locatario es la ejecucin de una obra se estara en presencia de una obligacin de resultado. En la locacin de obra el locador ejecuta un trabajo para una persona sin estar a su servicio ni bajo su dependencia y sin poner a su disposicin el tiempo de trabajo. Tambin se puede distinguir la locacin de servicio de la de obra desde el punto de fijacin del precio, con relacin del trabajo y segn la importancia de la obra.

    q         Objeto: Las contrataciones son mltiples: de construccin de edificios, de edicin, representacin, de fabricacin y de mantenimiento. Los ms tpicos son de construccin de edificios, de edicin, de representacin.

    q         Caracteres: Es consensual y adems bilateral por lo tanto se originan obligaciones a cargo de ambas partes. Tambin se puede decir que es oneroso y conmutativo, esto significa que no slo se originan obligaciones a cargo de ambas partes sino que el cumplimiento o ejecucin de stas es simultneo, sin estar sujetas a hechos futuros e inciertos.

    2)        Modalidades

    q       A cargo de la materia principal: los materiales podrn ser aportado por cualquiera de las partes, de no mediar acuerdo previo generalmente se presume a cargo del locador.

    a)        A cargo del locador: si el locador aporta los materiales y la obra se ejecuta sobre una cosa mueble o inmueble su titularidad corresponder al dueo de la cosa. La materia aportada ser de su propiedad hasta la recepcin de la obra por el comitente.

    La falta de advertencia sobre la mal calidad de material empleado determinar la responsabilidad del locador por daos y perjuicios.

    b)        A cargo del comitente: si este aporta los materiales, no tiene derecho alguno para reclamarcelo al

    locador, salvo en circunstancia donde se considere necesario.

    3) Importancia de la recepcin de la obra

    q         Introduccin: la recepcin ser definitiva en el momento que cumpla la obligacin el locador que permitir exigir el pago intimo del precio.

    Hasta que sea recibida de conformidad por el comitente todos los riesgos recaen sobre el locador, por lo cual no se puede reclamar nada.

    4) La formacin del consentimiento: Distintas modalidades:

    q       Contrataciones tradicionales:

    Se podr perfeccionar sin ninguna formalidad inclusive verbalmente. Si tiene una mayor complejidad, seguramente se har por escrito y previamente habr una discusin sobre las condiciones del acuerdo entre las partes

    q       Contratos por adhesin:

    No habr tratativas ni negociaciones previas sobre los trminos del consentimiento. Sin embargo una parte predetermina las condiciones del acuerdo

    q       Contrataciones complejas:

    Se refiere a la ejecucin de obras complejas o que requieren precisin en cada uno de los detalles

    5)        Efectos del acuerdo: Obligaciones de las partes

    q       El locador es quien tiene a cargo la ejecucin de la obra aportando el trabajo y los materiales necesarios. Es quien asume la obligacin del resultado, comprendiendo al proyectista y al director de la obra, tambin debe aconsejar al comitente.

    Las modalidades quedan previstas al momento de la contratacin; puede hacerse a satisfaccin del propietario o de un tercero; el locador no podr variar el proyecto si ya ha quedado aclarado como ser; si no se hubiese provisto el modo se tomaran en cuenta los usos y costumbres como as el precio. El dueo podr acceder a la obra cuando lo desee, tambin realizar el control de forma pertinente.

    El plazo de entrega pactado ser determinado por ambas partes, en caso de no ser as se tomara un tiempo razonable teniendo en cuenta la calidad de la obra, los usos y las costumbres

    6)        Extincin del contrato de locacin de obra :

    q       Cumplimiento: la extincin normal es cumplir con lo pactado ejecutando la obra y pagando el precio pactado

    q       Decisin unilateral : el dueo de la obra podr desistir siempre y cuando indemnice al locador

    q       Ajuste de ejecucin por unidad de medida : cualquiera de las partes podr decidir la extincin siempre y cuando abone las unidades tcnicas de la obra que se han convenido.

    q       Fallecimiento. Incapacidad del locador: en caso de muerte o incapacidad se determina la extincin contractual por imposibilidad de incumplimiento, el locatario deber abonar a los herederos del locador el valor de la obra ejecutada y de los materiales

    q       Incumplimiento del comitente: en caso de no cumplir con su palabra podr resolverse el acuerdo, y su conducta generara responsabilidad por los daos y perjuicios que haya cumplido el locador.

     
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