Locación de cosas

 

q     El artículo 1.493 dice: “habrá locación, cuando dos partes se obliguen recíprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o prestar un servicio; y la otra a pagar por este uso, goce, obra o servicio, un precio determinado de dinero.

El contrato de locación puede tener por objeto la regulación de cosas muebles, inmuebles, trabajo personal, profesional, artístico, científico, etc. El código ha tenido presente, principalmente la regulación de los inmuebles, pues sobre ellos es que legisla extensivamente.

q     Locación de inmuebles

a) Capacidad

Los que tengan la administración de sus bienes pueden arrendar sus cosas, y tomar las ajenas en arrendamiento, salvo las limitaciones que las leyes especiales hubiesen puesto a su derecho. Pueden arrendar los administradores de bienes ajenos, salvo también las limitaciones que las leyes hubiesen puesto a su derecho.

b) Forma

Puede hacerse verbalmente y por escrito, bajo la forma de un instrumento público o privado. Los elementos esenciales para su existencia son: el consentimiento de las partes, la cosa cuyo uso o goce se ha entregado a otro y el precio estipulado.

c) El destino de los inmuebles

El uso para el cual una cosa sea alquilada o arrendada, debe ser un uso honesto, y que no sea contrario a las buenas costumbres. De otra manera el contrato no tiene valor.

Cuando el uso que debe hacerse de la cosa estuviera expresada en el contrato, el locatario no puede servirse de la cosa para otro uso. Si no estuviese expresado el goce que debe hacerse de la cosa, será el que por su naturaleza esté destinada a prestar, o el que la costumbre del lugar le hace servir. El locador puede impedir al locatario que haga servir la cosa para otro uso.

Cuando se estipuló el uso de la cosa, el locador tendrá derecho a oponerse a que el locatario la emplee para uso distinto al convenido, so pena de pagar los daños y perjuicios que le cause.

q       Plazo de locación

El máximo de tiempo por el cual pueda arrendarse legalmente una cosa, es de diez años. El que se hiciere por mayor tiempo quedará concluido a los diez años. Cuando el arrendamiento es de una heredad cuyos frutos se recojan cada año, y no estuviese estipulado el tiempo de locación en el contrato, se reputará hecho por el término de un año; cuando cuyos frutos se recojan después de algunos años, el arrendamiento se juzga hecho por todo el tiempo que sea necesario para poder percibir los frutos.

Según la presente ley el plazo mínimo de la locaciones con destino a vivienda, será de dos años. Los contratos que se celebren por términos menores serán considerados como formulados por los plazos mínimos precedentemente fijados.

Quedan excluidos del plazo mínimo legal las contrataciones para sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales destinados a personal diplomático y consular, las locaciones de viviendas con muebles que se arrienden con fines de turismo, las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de animales, vehículos u otros objetos, las locaciones de puestos en mercados o ferias, las locaciones en que los Estados Nacional o Provincial, los Municipios o entes autárquicos sean parte como inquilinos.

q       Obligaciones del locador

El locador esta obligado a entregar la cosa al locatario con todo los accesorios que dependa de ella al tiempo de contrato, en buen estado para ser propia al uso para el cual ha sido contratada, salvo si se conviniesen en que se entregue en el estado en que se halle.

Después que el locador entregue la cosa, esta obligado a conservarla en buen estado y a mantener al locatario en el goce pacifico de ella por el tiempo de locación, haciendo todos los actos necesarios a su objeto, y absteniéndose de impedir, minorar o crear embarazos al goce del locatario.

q       Obligaciones del locatario

Cuando al concretar el contrato de locación se estableció el uso de la cosa no puede usarse sino para ese fin; pero cuando no se estipulo el uso o el goce, será aquel para el cual sirven regularmente las cosas semejantes, atendiendo a las naturaleza de la cosas, y las costumbres del lugar.

El uso o goce realizado fuera de los términos del contrato o en defecto de convención al respecto fuera de los que marca el uso tradicional, la calidad de la cosa o costumbre, importa la falta de cumplimiento, por parte del locatario. Si el locatario por un goce abusivo causa perjuicio al locador, este puede demandar las perdidas e intereses, y según la circunstancia la supresión de las causas del perjuicio o la rescisión del arrendamiento.

Otra obligación del locatario es pagar el precio estipulado; también restituir al locador la cosa objeto de contrato en las condiciones en que la recibió o en la que se hubiese estipulado.

q       El precio de locación

a)      Determinación del precio del alquiler: la fijación y el precio por las partes no debe presentar inconvenientes jurídicos.

b)      Precio moneda nacional y extranjera: los alquileres se establecerán en moneda de curso legal al momento de concretarse. Será nula la clausura que establezca lo contrario. En este caso el precio lo dictaminara la justicia. También se permite la realización de contrato de locación en moneda extranjera.

c)      Seguridades jurídicas para el locador: el locador para seguridad del pago, puede retener todos los frutos existentes de la cosa y todos los objetos con que se halle amueblada o provista, y que pertenezca al locatario; además del derecho de retención, si la cosa fuese inmueble, compete al locador, acción ejecutiva para cobro de los alquileres o venta, requiriendo mandamientos de embargo sobre los bienes sujetos al privilegio concebido.

Los derechos concedidos por la ley al locador son restringidos por las disposiciones legales que declaran la inembargabilidad de ciertas cosas, como por ejemplo los sueldos que no pasen de $ X; el lecho cotidiano de la gente.

q       Sección locativa

Rige el principio general de que todos los derechos pueden cederse salvo que sean propios de las personas. El locatario puede subarrendar en todo o en parte, o prestar o ceder a otro la cosa arrendada si no le fuese prohibido por el contrato o por ley. La cesión importa un traspaso de créditos y de obligaciones.

Los efectos de la cesión de la locación por parte del locatario, y en relación al locador, son: pasar al cesionario todos los derechos del locatario contra el locador, o solamente la parte correspondiente a la cesión, y también pasara al cesionario todas las obligaciones del locatario para con el locador, o solamente la parte correspondiente a la cesión sin que el cedente quede exonerado de sus obligaciones de locatario.

q       Sublocación del inmueble

Existe sublocación cuando el locatario subarrienda parte de la cosa, pasando el locatario, a ser sublocador, con respecto a su inquilino. El sublocador goza de los derechos y privilegios del arrendador, sobre todas las cosas introducidas en el predio arrendado. El locatario, en relación al subarrendatario, contrae las obligaciones y adquiere los derechos de locador.

q       Diferencias entre cesión locativa y sublocación de inmuebles

La cesión es un traspaso mixto de derechos y obligaciones, en virtud del cual el cesionario queda constituido en el lugar y grado del inquilino. En la sublocación, al contrario, el tercero es tan solo locatario del locatario.

En la cesión de la locación existe un traspaso de los derechos a la vez que de las obligaciones y en la sublocación, se produce un nuevo arrendamiento.

q       Obligaciones de restituir

El deudor tiene responsabilidades por la falta de restitución de la cosa; de ello se deduce que aquel deberá conservarla hasta el cumplimiento de la obligación asumida.

La inclusión del deber de conservación entre el momento de la formación de la obligación y la restitución constituye un deber complementario y primordial.

El “contenido” está referido al mantenimiento de la cosa en el estado en que se encontraba en el momento de concretarse la relación obligatoria.

q       Extinción del contrato de locación

El contrato de locación puede extinguirse: por cumplimiento, incumplimiento, anticipadamente por acuerdo de partes, disposición legal o acaecimiento de fenómenos de la naturaleza.

a)      Cumplimiento: puede acaecer de dos formas, se puede definir la primera como plazo cierto (cuando fue     fijado en terminar o comenzar en una fecha determinada) y la segunda como plazo incierto (cuando es fijado con relación a un hecho futuro necesario).

b)      Incumplimiento: el incumplimiento de las obligaciones del locatario hace nacer en el locador en derecho de solicitar la conclusión de la locación.

c)      Anticipadamente por acuerdo de partes, disposición legal o acaecimiento de fenómenos de la naturaleza:

La locación será finalizada la fecha estimada en el contrato correspondiente, por disposición legal porque las leyes establecidas acatan su extinción y por fenómenos de la naturaleza provocados por causas externas del contrato.

Locación de servicios

 

q         Concepto: Es un contrato consensual, aunque el servicio hubiese de ser hecho en cosa que una de las partes debe entregar. Tiene lugar cuando una de las partes se obligare a prestar un servicio, y la otra a pagarle por ese servicio un precio en dinero. Los efectos serán juzgados por sobre las obligaciones de hacer.

La importancia también apunta a encuadrar las obligaciones de los profesionales, abogados, médicos, etc.

q         Son de aplicación los principios generales para la capacidad en la contratación (a partir de los 14 años puede iniciarse cualquier negocio jurídico que demande una prestación de servicios); el menor con titulo habilitante para el ejercicio de la profesión podrá ejercerla por cuenta propia sin necesidad de previa autorización, en cuanto a la habilitación comercial, pueden realizarse prestaciones de servicios por medio del ejercicio del corretaje, intermediación inmobiliaria, etc.

q         Efectos. El incumplimiento y la reparabilidad del daño: Es de especial trascendencia caracterizar la conducta asumida acorde con el plan trazado en el negocio jurídico. Esto implica, verificar si efectivamente se puede constatar esa conducta independientemente del destino propio de ella. Cuando el obra positivo no se adecua a la conducta requerida y asumida habrá incumplimiento, pero se deberá probar la culpabilidad para que aparezca la responsabilidad subjetiva y obtener así la compensación. Esta mecánica diferencia con nitidez el régimen probatorio de la obligación de medios del que tiene la obligación de fines, ya que en esta basta con probar el incumplimiento objetivo o material para que la culpa se descarte y solo asistirá al deudor la posibilidad de fracturar la relación de causa a efecto con base en la revelación del caso fortuito, hecho de un tercero.

q         Exclusión. El contrato de trabajo: El contrato de prestación de servicios mas importante excluido de la ley es el de la relación laborativa o trabajo, que esta regulado por otra ley así como sus modificaciones y además posee carácter de orden público.

 

Locación de obras

1)       Generalizaciones

q         Concepto: Habrá locación de obras cuando dos partes se obliguen recíprocamente la una a ejecutar una obra y la otra a pagar por esa obra, un precio determinado en dinero.

q       Distinción de las otras locaciones:  La obligación principal, del locador varia según la especie y no consiste solo en el pago de un precio en dinero; tanto la prestación de un servicio como la ejecución de una obra son obligaciones de hacer diferenciadas de las de dar. Se distinguen dos clases de obligaciones: las obligaciones de medios de las de resultado, si lo prometido es un trabajo o servicio se trata de una obligación de medios; si lo esperado por el locatario es la ejecución de una obra se estaría en presencia de una obligación de resultado. En la locación de obra el locador ejecuta un trabajo para una persona sin estar a su servicio ni bajo su dependencia y sin poner a su disposición el tiempo de trabajo. También se puede distinguir la locación de servicio de la de obra desde el punto de fijación del precio, con relación del trabajo y según la importancia de la obra.

q         Objeto: Las contrataciones son múltiples: de construcción de edificios, de edición, representación, de fabricación y de mantenimiento. Los más típicos son de construcción de edificios, de edición, de representación.

q         Caracteres: Es consensual y además bilateral por lo tanto se originan obligaciones a cargo de ambas partes. También se puede decir que es oneroso y conmutativo, esto significa que no sólo se originan obligaciones a cargo de ambas partes sino que el cumplimiento o ejecución de éstas es simultáneo, sin estar sujetas a hechos futuros e inciertos.

2)        Modalidades

q       A cargo de la materia principal: los materiales podrán ser aportado por cualquiera de las partes, de no mediar acuerdo previo generalmente se presume a cargo del locador.

a)        A cargo del locador: si el locador aporta los materiales y la obra se ejecuta sobre una cosa mueble o inmueble su titularidad corresponderá al dueño de la cosa. La materia aportada será de su propiedad hasta la recepción de la obra por el comitente.

La falta de advertencia sobre la mal calidad de material empleado determinará la responsabilidad del locador por daños y perjuicios.

b)        A cargo del comitente: si este aporta los materiales, no tiene derecho alguno para reclamarcelo al   

locador, salvo en circunstancia donde se considere necesario.

3)     Importancia de la recepción de la obra

q         Introducción: la recepción será definitiva en el momento que cumpla la obligación el locador que permitirá exigir el pago intimo del precio.

Hasta que sea recibida de conformidad por el comitente todos los riesgos recaen sobre el locador, por lo cual no se puede reclamar nada.

4)   La formación del consentimiento: Distintas modalidades:

q       Contrataciones tradicionales:

Se podrá perfeccionar sin ninguna formalidad inclusive verbalmente. Si tiene una mayor complejidad, seguramente se hará por escrito y previamente habrá una discusión sobre las condiciones del acuerdo entre las partes

q       Contratos por adhesión:

No habrá tratativas ni negociaciones previas sobre los términos del consentimiento. Sin embargo una parte predetermina las condiciones del acuerdo

q       Contrataciones complejas:  

Se refiere a la ejecución de obras complejas o que requieren precisión en cada uno de los detalles

5)        Efectos del acuerdo: Obligaciones de las partes

q       El locador es quien tiene a cargo la ejecución de la obra aportando el trabajo y los materiales necesarios. Es quien asume la obligación del resultado, comprendiendo al proyectista y al director de la obra, también debe aconsejar al comitente.

Las modalidades quedan previstas al momento de la contratación; puede  hacerse a satisfacción del propietario o de un tercero; el locador no podrá variar el proyecto si ya ha quedado aclarado como será; si no se hubiese provisto el modo se tomaran en cuenta los usos y costumbres como así el precio. El dueño podrá acceder a la obra cuando lo desee, también realizar el control de forma pertinente.

El plazo de entrega pactado será determinado por ambas partes, en caso de no ser así se tomara un tiempo razonable teniendo en cuenta la calidad de la obra, los usos y las costumbres

6)        Extinción del contrato de locación de obra :

q       Cumplimiento: la extinción  normal es cumplir con lo pactado ejecutando la obra y pagando el precio pactado

q       Decisión unilateral : el dueño de la obra podrá desistir siempre y cuando indemnice al locador

q       Ajuste de ejecución por unidad de medida : cualquiera de las partes podrá decidir la extinción siempre y cuando abone las unidades técnicas de la obra que se han convenido.

q       Fallecimiento. Incapacidad del locador: en caso de muerte o incapacidad se determina la extinción contractual por imposibilidad de incumplimiento, el locatario deberá abonar a los herederos del locador el valor de la obra ejecutada y de los materiales

q       Incumplimiento del comitente: en caso de no cumplir con su palabra podrá resolverse el acuerdo, y su conducta generara responsabilidad por los daños y perjuicios que haya cumplido el locador.